Die Mietpreisbremse ist eines der wichtigsten Instrumente im deutschen Mietrecht – und eines der am häufigsten falsch verstandenen. Dieser Ratgeber erklärt, was die Mietpreisbremse genau regelt, wo sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und was Mieter und Vermieter konkret wissen müssen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und keine Rechtsberatung. Für verbindliche Informationen zu Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist eine gesetzliche Regelung, die seit 2015 in angespannten Wohnungsmärkten gilt. Sie begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietungen: In einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – also über dem Wert, den der lokale Mietspiegel ausweist.
Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel)
Neubauten (Erstbezug nach dem 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen, vorherige Miete
Die Gemeinde muss die Mietpreisbremse per Rechtsverordnung eingeführt haben
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit automatisch. Jedes Bundesland kann Gebiete bestimmen, in denen angespannte Wohnungsmärkte vorliegen und die Bremse gilt. Die meisten Großstädte und Ballungsräume sind erfasst:
- Bayern: München, Augsburg, Nürnberg, Fürth und viele weitere Städte und Gemeinden
- Berlin: Gesamtes Stadtgebiet
- Hamburg: Gesamtes Stadtgebiet
- Nordrhein-Westfalen: Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster und weitere
- Baden-Württemberg: Stuttgart, Heidelberg, Freiburg und weitere
- Hessen: Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt und weitere
- Sachsen: Leipzig, Dresden
Die genaue Liste der betroffenen Gemeinden finden Sie bei der Behörde oder dem Mieterverein Ihres Bundeslandes.
Welche Ausnahmen gibt es?
Die Mietpreisbremse kennt wichtige Ausnahmen. In diesen Fällen greift sie nicht:
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden.
- Umfassend modernisierte Wohnungen: Wohnungen, die vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden (Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten).
- Vormiete: Wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat, darf diese Vormiete beibehalten werden – auch wenn sie über der Grenze der Mietpreisbremse liegt.
- Indexmieten und Staffelmieten: Bei diesen Mietformen gelten besondere Regelungen.
Vermieter-Pflicht: Vermieter müssen auf Verlangen des Mieters Auskunft darüber erteilen, ob und warum die Mietpreisbremse nicht gilt (z. B. wegen Modernisierung oder Vormiete). Diese Auskunftspflicht besteht seit 2019.
Was können Mieter tun, wenn die Mietpreisbremse verletzt wird?
Wenn Sie vermuten, dass bei Ihrer Neuvermietung gegen die Mietpreisbremse verstoßen wurde, können Sie handeln:
- Miethöhe prüfen: Vergleichen Sie die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Eine strukturierte Ersteinordnung liefert auch Mietprüfung.
- Schriftliche Rüge einlegen: Erst nach einer schriftlichen Rüge an den Vermieter können zu viel gezahlte Beträge für die Zukunft zurückgefordert werden. Die Rüge ist formlos möglich, sollte aber schriftlich und nachweisbar erfolgen.
- Rückforderung: Seit der Gesetzesänderung 2019 können unter Umständen auch rückwirkend zu viel gezahlte Mieten zurückgefordert werden – aber nur für den Zeitraum ab Rüge.
- Beratung einholen: Ein Mieterverein oder Fachanwalt kann die individuelle Situation rechtssicher einschätzen.
Was bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter?
Vermieter in Gebieten mit Mietpreisbremse sollten vor jeder Neuvermietung prüfen, ob und wie die Bremse für ihr Objekt gilt. Wesentliche Punkte:
- Den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde kennen und als Referenz nutzen.
- Bei Ausnahmetatbeständen (Modernisierung, Neubauten, Vormiete) die Auskunftspflicht beachten.
- Eine zu hoch angesetzte Miete kann zu Rückzahlungsansprüchen führen.
- Eine strukturierte Markteinordnung – wie die von Mietprüfung – hilft, einen marktgerechten Mietansatz zu finden.
Praxistipp für Vermieter: Wer seinen Mietansatz am Markt und am Mietspiegel orientiert – nicht maximal ausreizt, aber auch nicht deutlich darunter bleibt – vermietet schneller, erhält zuverlässigere Mieter und vermeidet rechtliche Risiken.
Fazit
Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument in angespannten Wohnungsmärkten – aber kein universelles Schutzschild. Für Mieter lohnt es sich, die eigene Miete einzuordnen und bei Verdacht auf einen Verstoß handlungsfähig zu sein. Für Vermieter ist ein marktgerechter, rechtlich abgesicherter Mietansatz langfristig die bessere Strategie.
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